​每5套房就有1套空着！南昌存量房空置率领跑28个大中城市

每5套房就有1套空着！南昌存量房空置率领跑28个大中城市

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江西，这个在华东、华中诸省中显得相对黯淡的存在，近年来却被江西的网友们戏称为“小透明”、“阿卡林省”。然而，近期一份调研报告却将江西省会南昌推向了聚光灯下。贝壳研究院进行的一项摸排工作，覆盖了3万个住宅小区，结果却让人吃惊不已——南昌的住房空置率居然在28个大中城市中名列榜首，高达20%！

换言之，南昌竟然有五分之一的已售存量住房被置于空置状态。

跨越式发展的十年，将南昌带入了一个全新的阶段。GDP和人口实现了巨幅增长，城市面貌和天际线也发生了翻天覆地的变化。红谷滩CBD内的摩天大楼拔地而起，城区建筑面积从208平方公里急剧扩展至366平方公里，涨幅高达76%。然而，在新城规划不断涌现、高楼大厦不断拔地而起的同时，南昌也开始显露出一些问题。新兴片区的人气不旺、入住率不高，不论是商办写字楼还是住宅，南昌的数据都名列前茅。

今年年初，南昌也不得不推出新规，限制超高层建筑的高度和数量，为此问题作出了一些调整。

调研数据显示，整体而言，这28个城市的平均住房空置率为12%，已经位于相对较高的水平。而2017年中金公司发布的数据指出，中国城镇住房狭义空置率为12.1%，与贝壳研究院的数据相当接近。一般来说，城市住房空置率超过10%就已经值得引起警觉，其中蕴含的潜在风险不容忽视。

贝壳研究院的报告进一步分析，城市的住房空置率与城市的能级呈递增趋势，一线城市的平均空置率约为7%，二线为12%，而三线城市则高达16%。

然而，南昌这座二线省会城市却站在了不同的位置，不仅高于平均水平，甚至超过了二线城市平均空置率8个百分点。

值得注意的是，贝壳研究院的调研仅考虑了已售存量住房，因此得出的空置率数据偏低。除了已售存量，南昌还存在着大量的新建商品房库存。

克而瑞研究中心的数据显示，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量已超过8000万平方米，位居全国各大中城市之前。广义库存量包括了已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可的住宅，以及尚未动工但总建筑面积已确定的项目。

统计数据显示，南昌市的城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。基于这个数据，南昌的现有商品房广义库存足以容纳208万新增人口。然而，近十年间，南昌的城区面积却从208平方公里扩展至366平方公里，涨幅高达76%。这意味着，南昌的城市建设速度明显超过了人口增长速度。

贝壳研究院指出，高空置率可能在限购政策放松之际导致二手房市场的激增，而多家机构的数据显示，南昌目前的二手房挂牌套数已超过6万套。

今年上半年的月均成交量约为1230套，而二手房的去化周期已达48个月。

近十年来，南昌充满了建设热潮，各种新城、新片区的规划让人眼花缭乱。

早在2012年，一场“核心增长极动员大会”改变了南昌的走向。会议发布了《关于全力支持南昌发展打造核心增长极的若干意见》，南昌成为江西省力推的重点。会议强调未来南昌将以赣江为主轴，构建“一江两岸五组团”的城市格局，重点规划九龙湖片区，力争在5年内打造面积约100平方公里、容纳50万人口的新城框架。

此后，南昌不断扩大新城规模。到2016年，除了九龙湖新城，南昌还着手推进朝阳新城、瑶湖科技城、临空经济区、向塘新片区等项目的开发建设，不断延伸城市的边界。

然而，南昌也面临着新城建设与人口增长速度不匹配的

问题。统计数据显示，近十年来，南昌的常住人口增长了135万，户籍人口增长了36万，而常住人口的增长率仅为26.5%。这表明南昌的城市建设速度大大超过了人口的增长速度，导致了供需失衡的局面。

南昌对超高层建筑的偏爱也是问题之一。近十年来，南昌不仅规划了大量的新城，还频繁建设超高层建筑，这使得整个城市的天际线发生了巨大的改变。据统计，南昌目前拥有超过200米高的超高层建筑达到24座，数量与首都北京相当，其中大部分为商业建筑。这种偏好甚至延伸到住宅领域，使得城市的空置率进一步上升。

南昌的超高层建筑不仅抬高了建设成本，还加大了能源消耗以及安全管理难度。

去年，仲量联行发布的数据显示，在中国41个大中城市中，南昌、长春和无锡的写字楼空置率超过40%，名列前三。

为了解决这一问题，南昌于今年年初宣布将加强对超高层建筑的规划建设管理。南昌表示，超高层建筑在抬高建设成本、加剧能源消耗、加大安全管理难度等方面带来负面影响，不符合绿色发展和碳达峰、碳中和的要求。此外，南昌还将限制新建250米以上的超高层建筑，不允许新建500米以上的超高层建筑。

近20年来，我国城镇化的步伐明显超过了人口城镇化的速度，许多地方都在追求“摊大饼”式的发展。南昌正是其中的一个典型。贝壳研究院院长李文杰指出，随着城镇化进程的演进，人们对社区生活的关注逐渐上升，城市发展逻辑也发生了显著变化。如今，许多大中城市都转向减量式发展和内涵式发展，以更好地适应新的城市发展趋势。

总的来看，南昌的问题在于城市建设速度过快，超高层建筑过多，导致了住房供需失衡和空置率上升的局面。

尽管有新城规划的支持，但如果不与人口增长相匹配，这些新城可能会面临入住率不高、人气不足的问题。南昌已经开始反思，并通过加强规划管理来调整城市的发展方向，以期实现更加可持续和平衡的城市发展。

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